So spielen Immobilienpartner ihre Investition wieder ein
Warum sollten Immobilienpartner in Ladeinfrastruktur investieren und wie können sie den Herausforderungen in Zusammenhang mit den hohen Investitionen begegnen? Verschiedene Lösungsansätze, wie die Umlegung der Kosten auf die Mieter:innen und Full-Service- und Betreibermodelle wie von HEIMLADEN können die Investitionskosten deutlich reduzieren. So können die Immobilien nicht nur zukunftsfähig, sondern auch wertsteigernd mit Ladeinfrastruktur ausgestattet werden und in nur 12,5 Jahren refinanziert werden (bei einer Mieterhöhung von nur 10€ pro Monat).
Elektromobilität in Deutschland
Die Elektromobilität gewinnt zunehmend an Bedeutung, und immer mehr Menschen entscheiden sich für ein Elektrofahrzeug. Allein im Juni diesen Jahres gab es knapp 53.000 Neuzulassungen, der Anteil an rein elektrischen Fahrzeugen liegt damit in Deutschland bei 18,9 %, wie electrive.net berichtet. Mit dieser wachsenden Anzahl steigt auch die Nachfrage für Ladeinfrastruktur rasant an. Für Immobilieneigentümer eröffnet dies eine neue Chance, indem sie ihren Mietern Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge anbieten, um dem zunehmenden Bedarf gerecht zu werden. Die Installation von Ladeinfrastruktur in Immobilien erfordert jedoch einen gewissen Aufwand in der Planung und vor allem eine finanzielle Investition. In diesem Blogbeitrag zeigen wir Möglichkeiten auf, wie diese Investition in die Ladeinfrastruktur (re-)finanziert werden kann.
Doch kurz einen Blick auf den Status-Quo in der Branche:
Im Bereich der Elektromobilität besteht nach Ansicht unseres Co-Founders Niklas ein Henne-Ei-Problem: Potenzielle Käufer von Elektrofahrzeugen werden durch mangelnde Ladeinfrastruktur abgeschreckt, sich ein elektrisch betriebenes Fahrzeug zuzulegen. Die öffentliche Hand wiederum sieht wegen der bisher geringen Zahl der Elektrofahrzeuge auf der Straße wenig Anlass, ihre Bemühungen um mehr Ladesäulen zu beschleunigen. Deshalb sind hier u.a. die Immobilienunternehmen gefragt, denn 80-90% aller Ladevorgänge finden am eigenen Stellplatz statt, dort wo das Fahrzeug zudem die meiste Zeit steht.
Warum in Ladeinfrastruktur investieren?
Abgesehen vom wachsenden Markt für Elektromobilität stellt sich für Immobilienunternehmen häufig die Frage, warum sie überhaupt in Ladeinfrastruktur investieren sollten. Immobilienpartner, die Ladestationen in ihren Gebäuden oder Wohnanlagen installieren, können ihren Mieterinnen und Mietern damit einen zusätzlichen Mehrwert bieten, ihre Attraktivität am Markt sowie den Marktwert der Immobilie erhöhen. Außerdem trägt die Bereitstellung von Lademöglichkeiten zu einer nachhaltigeren Mobilität bei und hilft dabei, die Umweltauswirkungen des Verkehrs zu reduzieren. Dies wird auch in der Zertifizierung der Immobilie nach Kriterien der Nachhaltigkeit, wie z.B. von der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB e.V.), honoriert und trägt zu höheren Bewertungen bei. Dass der Ausbau von Ladeinfrastruktur als Beitrag zur Erreichung der Klimaschutzziele gesetzlich vorgeschrieben ist, haben wir in diesem Blogartikel bereits zusammengefasst.
Herausforderungen bei Investitionen in Ladeinfrastruktur
Der Aufbau einer Ladeinfrastruktur erfordert vor allem im Bestand erhebliche Investitionen für die Installation von Elektrik und Ladestationen. Die Angebote von HEIMLADEN werden für jede Immobilie individuell kalkuliert, nachdem wir anhand der digitalen Objektanalyse alle notwendigen Informationen erheben konnten (wie wir dabei vorgehen, erklären wir hier). Unsere Grundinstallation umfasst die Errichtung einer separaten Zähleranlage für die Ladeinfrastruktur, die elektrische Erschließung der Stellplätze, das passende Last- bzw. Energiemanagement sowie die Internetverbindung.
Der Status Quo beim Aufbau von Ladeinfrastruktur ist, dass Installation und Wallbox zusammen gekauft werden. Die Kosten bei diesem Vorgehen liegen erfahrungsgemäß bei €3.000 – €5.000 je Stellplatz. Dazu kommen monatliche Gebühren von €10-20 je Wallbox für den Betrieb der Anlage und die Abrechnung des geladenen Stroms. Mit HEIMLADEN machen wir allerdings den Kauf der Wallbox nicht mehr zur Bedingung für sorgenfreies Laden. Vermieter:innen tragen mit uns lediglich die Kosten für die Grundinstallation, sowie Planung und Projektierung der Ladeinfrastruktur, während Mieter:innen durch unser Wallbox-Abo flexibel laden können.
Aktuell* setzen wir voraus, dass der Immobilienpartner die Kosten für die Grundinstallation sowie die Leistungen zur Planung und Projektierung vorab investiert. Um 50 Stellplätze auszustatten, kalkulieren wir mit Planungs- und Projektierungskosten von etwa €5.000 sowie die Kosten für die eigentliche Ladeinfrastruktur von €1.400 je Stellplatz. Das ist gegenüber einer konventionellen Planung, Projektierung und Umsetzung deutlich mehr als 50% kosteneffizienter. Für die Wartung ist typischerweise der Immobilieneigentümer verantwortlich. Im Rahmen der monatlichen Abo-Gebühr je Wallbox übernimmt HEIMLADEN auch die regelmäßige Wartung nach gesetzlichen Bestimmungen.
Die monatlichen Gebühren für die Nutzung der Anlage und die Stromabrechnung werden direkt über die Mieter:innen abgewickelt. Damit gibt es für die Immobilienpartner eine vollständige Entlastung. Hiermit sind insbesondere die administrativen Prozesse der Verwaltung sowie des Kundenservices abgedeckt. (Hinweis: Nicht alle Kosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden, besonders die Verwendung von Drittmittel (u.a. Förderprogramme) können die Modernisierungsmieterhöhung mindern.)
Refinanzierungsmöglichkeiten
Im herkömmlichen Modell erhalten Immobilienpartner in der Regel Einnahmen aus der Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien. Im Falle von Ladeinfrastruktur ist es jedoch schwierig, diese Investitionen direkt zu refinanzieren, da die Einnahmen aus dem Verkauf von Strom in der Regel dem Betreiber der Ladestationen zustehen. Eine Möglichkeit für die Refinanzierung könnte eine höhere Miete für E-Stellplätze sein. Nach unserer Erfahrung sind das meistens etwa 10 bis 20€ pro Monat. Dies kann in der Regel in den Mietverträgen entsprechend geregelt werden. Diese zusätzlichen Einnahmen können dazu beitragen, die Kosten für die Installation der Ladeinfrastruktur zu decken.
Zudem gibt es hierzu auch eine gesetzliche Grundlage in Form der “Modernisierungsumlage”, die auch auf Ladeinfrastruktur angewendet werden kann. Vermieter haben demnach die Möglichkeit, Ladeinfrastruktur zu errichten und in diesem Zug eine Modernisierungsmieterhöhung umzusetzen (§ 555b ff. BGB). Dabei werden die Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt, wobei eine Mieterhöhung von bis zu 8 Prozent erlaubt ist. Das gilt auch, wenn der Mieter die Ladeinfrastruktur lieber selber errichten würde. Das Veränderungsinteresse des Mieters tritt dabei hinter das Interesse des Vermieters zurück (laut Gesetzesbegründung im WEMoG). Der Vermieter kann die Installation von Ladeinfrastruktur mit einhergehender Modernisierungsmieterhöhung sogar gegen den Willen des Mieters vornehmen, da eine Wallbox die langfristige Attraktivität der Mietsache steigert.
Fazit
Investitionen in Ladeinfrastruktur stellen für Immobilienpartner zweifellos eine Herausforderung dar, da sie keine direkte Refinanzierung erhalten. Dennoch gibt es verschiedene Lösungsansätze, um diese Herausforderung zu bewältigen, darunter die Umlegung der Kosten auf die Mieter:innen. Alternativ können Full-Service- und Betreibermodelle wie von HEIMLADEN genutzt werden, um die Investitionskosten deutlich zu reduzieren oder in laufende Kosten gegenüber den tatsächlichen Nutzer:innen umzulegen.
* Wir bei HEIMLADEN arbeiten stetig daran, uns und unser Geschäftsmodell weiterzuentwickeln und auf die Bedürfnisse der Immobilienpartner und Kund:innen anzupassen. Dazu zählen auch Finanzierungslösungen, mit denen wir den Immobilienpartnern entgegen kommen, sodass deutlich weniger oder gar nicht mehr investiert werden muss.
